En este artículo voy a abordar el problema con el que pueden encontrarse muchas personas que, siendo titulares del derecho de uso de la vivienda en virtud de Sentencia dictada por el juzgado de familia, de la noche a la mañana se encuentran con que carecen de título alguno que justifique su derecho de uso y deban abandonar la vivienda familiar por extinción de ese derecho.

Del derecho de uso de la vivienda se ha escrito mucho, básicamente porque no se está muy de acuerdo en cuanto a qué tipo de derecho es, si es de naturaleza real (caso del Derecho Civil catalán) o de naturaleza familiar tal como indica la Dirección Gral. de Registros y Notariado. En cualquier caso lo que sí es, y esto es importante, es que es un derecho que supone que cualquier acto de disposición sobre la vivienda familiar (venta, hipoteca, arrendamiento, etc.) deberá contar inexcusablemente con el consentimiento del titular del derecho de uso, siendo un requisito de validez del negocio jurídico hasta el punto de que si falta el consentimiento, ese acto de disposición (venta, arrendamiento, donación, etc.) estará atacado de un vicio de anulabilidad.

Siendo esto así, ¿si yo tengo el uso de la vivienda familiar porque tengo la custodia de mis hijos, me podrían obligar a abandonarla? La respuesta es que sí y el motivo nos lo da la Sentencia del TS nº 65/18 de 6 de febrero de 2018 en la que se contempla el siguiente caso:

  1º.- una pareja de hecho rompe la convivencia de mutuo acuerdo y en el convenio regulador pactan que el uso de la vivienda familiar copropiedad de ambos “ se adjudicará a la menor y su madre hasta que la misma sea vendida o se llegue y haga efectivo un acuerdo de liquidación de la misma entre la Sra. Felicidad y el Sr. Alfredo “.

  2º.- a continuación el padre presenta una demanda de división de cosa común sobre la vivienda en base al art. 400 CC en virtud del cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Ante dicha demanda la titular del derecho de uso, es decir, la madre, no plantea ningún tipo de oposición, es decir, se allana, en consecuencia en ejecución de sentencia, la vivienda se vende en pública subasta, siendo adjudicada finalmente al demandante, esto es, al padre, repartiéndose el precio de adjudicación entre ambos. Hasta aquí, podríamos decir que todo discurre por unos cauces, digamos que normales, pues ante una demanda de división de cosa común presentada por un copropietario, poco o nada se puede oponer salvo que hubiere un pacto de mantener la indivisión por un período de tiempo.

  3º.- Sin embargo, el nuevo titular de la vivienda, es decir, el padre, presenta contra su ex pareja una demanda de desahucio por estar ésta en precario solicitando el desalojo de la vivienda. La demandada se opone apoyándose en la legislación protectora de los menores y sus derechos y que tiene atribuido el uso de la vivienda por resolución judicial del Juez de Familia y por tanto el cese en dicho uso no se puede ejercitar por medio de una acción de desahucio por precario ya que la Sentencia del Juzgado de familia excluye la existencia del precario.

  El caso se resuelve a favor del padre, nuevo titular de la vivienda por cuanto que hay que resaltar y poner en valor que, por un lado, la madre consintió en el convenio regulador que el uso cesara con la venta de la vivienda y que ante la demanda de división de cosa común (que conlleva en ejecución de sentencia la venta en pública subasta), no planteó oposición, se allanó. Por consiguiente, no puede decirse que esa venta fuera producto de una decisión unilateral del actor, sino todo lo contrario, contó con el consentimiento de la demandada, quien acordó en el convenio regulador que el derecho de uso cesara en el momento de la venta y con su allanamiento a la demanda de división de cosa común, posibilitó la futura venta de la vivienda. Siendo esto así, es evidente que esta no podía, válidamente, oponer frente a su ex pareja, ahora adquirente de la vivienda, el derecho de uso otorgado por el Juzgado de familia.

Por otra parte, la venta de la vivienda, o por mejor decir, su adjudicación en la subasta, dejó desprovista a esta de su carácter “familiar”, ya que aun cuando medió en su día una relación de pareja, el padre no es sino un tercero adquirente de la parte de la madre.

Por lo tanto, a la hora de firmar un convenio regulador en el que se regule el uso de la vivienda familiar en situaciones similares a esta, habrá que aquilatar al detalle; no solo cómo se va a desarrollar ese uso sino también el destino de la propia vivienda, sabiendo que mientras no se venda no pierde el carácter de vivienda familiar y por tanto resultaría oponible el uso atribuido en la Sentencia de divorcio, pero una vez vendida (y da lo mismo que el adquirente sea un tercero, el otro miembro de la pareja o el ex cónyuge) ese derecho de uso no resultará oponible.

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